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部分基礎設施公募REITs2022年第三場“季考”成績放榜。

(資料圖)

截至10月31日，已上市的20只公募REITs產品中，已有14只披露2022年三季報(另有6只產品上市不滿兩個月)。報告顯示，除華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、博時蛇口產業園REIT在第三季度出現凈利潤虧損外，其余11只產品全部盈利。整體來看，大部分公募REITs底層項目經營表現穩定，較二季度有所好轉，6個項目凈利潤超2000萬元。

為進一步了解公募REITs部分業績數據緣何為負，《證券日報》記者第一時間對業內人士和基金管理人進行了采訪，以便市場更好了解“內情”。

對于華安張江光大REIT底層項目第三季度凈利潤虧損802.64萬元的情況，華安基金對《證券日報》記者解釋稱，“主要是由于基礎設施項目的折舊攤銷金額較大，并不影響項目的現金流和可供分配金額。”

對于基礎設施項目所在行業的展望，華安張江光大REIT三季報顯示，后續隨著行業需求推動和產業集群漸成規模，作為產業載體的園區項目、數據中心、租賃公寓等物業類型的投資吸引力將保持較高水平。

相關業內人士對《證券日報》記者表示，“浙商滬杭甬REIT底層項目三季度凈利潤虧損175.03萬元，主要是兩方面因素導致的：一方面，高速公路公募REITs項目折舊攤銷方式對賬面盈利狀況影響較大，浙商滬杭甬REIT的折舊方式是直線折舊攤銷法，相對采用車流量折舊攤銷法而言，當前折舊攤銷金額比較大；另一方面，疫情也是導致項目凈利潤虧損的原因之一，高速公路流量和收費均有所下降。”

據浙商滬杭甬REIT三季報顯示，在疫情控制良好的情況下，預計基礎設施基金通行費收入將恢復性增長。

就博時蛇口產業園REIT底層項目三季度凈利潤虧損10.49萬元的情況，博時基金方面向《證券日報》記者進行了說明，“主要還是受疫情持續影響及租金減免安排的原因導致，基金管理人將與運營管理機構繼續積極履行主動管理職責，盡最大努力維護投資人利益。”

中信證券首席經濟學家明明對記者表示，“整體來看，公募REITs三季度表現出一定韌性，業績數據多呈現邊際改善趨勢。對于部分產品凈利潤為負，大家應辯證地看待。”

明明進一步解釋，一方面，從絕對數值上來講，凈利潤為負確實體現出對應基礎設施三季度經營承壓，這與疫情反復擾動、經濟修復偏弱有關。但另一方面，三季報也顯示出明顯的邊際改善信號。具體來看，一是相較于二季度，多數公募REITs的營業收入和EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)都實現了環比增長；二是因為基礎設施存在大規模的折舊攤銷費用，所以相較于凈利潤，建議更多關注EBITDA、可分配收入等指標。從可分配收入來看，公募REITs三季度的可供分配金額完成度基本符合預期，較二季度有所好轉。

興業研究ABS及REITs研究高級分析師臧運慧對《證券日報》記者表示，目前，公募REITs底層項目入賬科目主要是投資性房地產和無形資產，個別REITs部分入賬固定資產和商譽均以成本法計量。成本法計量時，會按期計提折舊和攤銷，折舊和攤銷在成本構成中的比例非常高，但這個成本不是當期的現金流支出，所以一般不采用凈利潤、毛利率或者ROE判斷公募REITs的盈利能力，而是考察剔除了折舊和攤銷影響的EBITDA、EBITDA利潤率這兩個指標，這兩個指標在目前已經披露的定期報告中，只有一只REITs在某一期因為特殊原因出現過負值，其他都是正值。

展望未來，明明表示，總體來看，多數公募REITs營業收入平穩，并保證一定可分派現金額完成度，體現出公募REITs的抗沖擊性及存續公募REITs項目的成熟穩健。8月份以來經濟基本面改善的信號越來越多，預計公募REITs底層項目的業績有望進一步修復。

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