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老李的女兒女婿買了一套1250萬元的二手房當(dāng)婚房，沒想到住了一年多，尚待過戶的房產(chǎn)竟因原房主欠債被法院查封。老李一家陷入了一場耗時(shí)六年、歷經(jīng)十余輪訴訟的房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。

(資料圖片僅供參考)

飛來橫禍

住了一年多的房子被查封

2015年，老李的女兒準(zhǔn)備結(jié)婚，選定了一套160平方米的二手房作為婚房。原房主姜麗是2012年開盤時(shí)買的房，剛交房就轉(zhuǎn)手出售。房子戶型面積好，離老李家也不遠(yuǎn)，小兩口上班方便，也有利于將來孩子上學(xué)，全家人是相當(dāng)滿意。

美中不足的是房子還沒下產(chǎn)權(quán)證不能過戶，但看到同小區(qū)很多房子在出售，在二手房市場中，沒有房本先交易再過戶的事也常有，老李就沒放在心上。

2015年8月，老李的女兒女婿與姜麗簽訂了房屋買賣合同，約定房屋總價(jià)款1250萬元，其中400萬元待辦理過戶手續(xù)時(shí)再支付。老李和親家傾盡半生積蓄，幫孩子們湊足了850萬元首期房款。

2016年底，物業(yè)公司通知，業(yè)主們可以辦理產(chǎn)權(quán)證了。老李聯(lián)系賣家協(xié)助過戶時(shí)才得知，因?yàn)榻惽妨藗@套掛在她名下的房子已經(jīng)被法院查封了。

原來，姜麗的丈夫經(jīng)營著一家房地產(chǎn)公司，因?yàn)樯獠痪皻馑奶幣e債。他分別向兩位高中同學(xué)借款800余萬元、300余萬元，并承諾3個(gè)月還清，以妻子名下的房產(chǎn)作為擔(dān)保，妻子作為擔(dān)保人也在抵押合同上簽了字。

可是，姜麗的丈夫遲遲沒能償還借款。2016年2月，其中一位債權(quán)人提起民間借貸訴訟，并向法院申請財(cái)產(chǎn)保全，查封了房屋。

一著不慎

錯(cuò)失保住房產(chǎn)機(jī)會(huì)

了解房產(chǎn)被查封的原委后，老李一家不得不通過法律途徑解決此事。老李信心滿滿地認(rèn)為，“白紙黑字簽了合同交了錢買的房子就是我們的，誰欠債自己去還，跟我們的房子有什么關(guān)系？”

女兒女婿工作忙，老李主動(dòng)請纓出征這場房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。年過半百的他上網(wǎng)搜索法律規(guī)定，多方咨詢律師。律師給出了一個(gè)“兩條腿走路”的建議：一邊向法院申請保全復(fù)議，希望能撤銷查封；一邊提起確認(rèn)房屋買賣合同效力之訴，明確自家對房產(chǎn)的所有權(quán)。

2017年3月，老李聘請律師，帶著購房合同和付款憑證，向西城法院提起保全復(fù)議申請，此后又代表女兒女婿起訴確認(rèn)合同有效。

由于債權(quán)人在民事訴訟中提出保全申請，并已提供相應(yīng)擔(dān)保，完全合乎法律規(guī)定，法院裁定駁回了保全復(fù)議申請。而在另一場訴訟中，法院支持了老李一方的訴訟請求，確認(rèn)房屋買賣合同有效。

老李信心倍增。2017年10月底，他作為女兒女婿的代理人又向西城法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求法院解除對涉案房屋的查封、停止執(zhí)行涉案房屋。

然而，老李的女兒女婿對涉案房屋其實(shí)還不具備完全的權(quán)利，因?yàn)樗麄冞€差400萬元尾款未付。在訴訟中，老李同意交納這400萬，法官限期15日內(nèi)將尾款交到法院。

一波未平一波又起。另一位債權(quán)人在懷柔法院也對姜麗等人提起訴訟并申請財(cái)產(chǎn)保全，懷柔法院對涉案房屋輪候查封。

查封一個(gè)接一個(gè)，老李心里沒底了。

房子沒過戶就被查封，該如何挽救？

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條給出了明確的答案。

如果在法院查封房產(chǎn)前，買房人已經(jīng)合法簽訂了房屋買賣合同，并已實(shí)際占有房產(chǎn)，也并非因買房人原因沒有辦過戶，只要買房全款已經(jīng)交付，或者按照法院要求交付剩余款項(xiàng)，買房人就可以向法院提出執(zhí)行異議并獲得支持，不再執(zhí)行該房產(chǎn)。

老李家的情況完全符合這條規(guī)定的全部情形，只要他們按時(shí)交付尾款，就可以提起執(zhí)行異議并獲得勝訴，房子就不會(huì)被拍賣抵債。即便后續(xù)再有查封，他們繼續(xù)提出執(zhí)行異議即可，并無法律障礙。

“當(dāng)時(shí)我咨詢了幾個(gè)律師，都說即使我們交了這400萬，今后再有債主來查封，我們?nèi)匀粚共涣恕５ㄔ阂呀?jīng)確認(rèn)了房屋買賣合同有效，我們不交尾款，房子也拍賣不了……”老李說，他不是不想交錢，只是擔(dān)心交了錢也排除不了查封，房子仍然過不了戶，這400萬不是白扔了嗎？

最終，老李一家沒有按時(shí)交納尾款，被法院駁回訴訟請求，錯(cuò)失了保住房子的機(jī)會(huì)，判決后也沒有提起上訴。這條救濟(jì)途徑成了死胡同。

“本來是個(gè)很簡單的事，如果當(dāng)初知道這條規(guī)定，我們交了錢就沒事了，哪會(huì)惹出后面這么多訴訟……”如今回想起來，老李仍然懊悔不已。

車輪訴訟

一方拼命保房一方催促拍賣

一步走錯(cuò)之后，老李一家為了保住房子，窮盡了各種訴訟手段。

他們到懷柔法院提起執(zhí)行異議和案外人異議之訴，但懷柔法院只是輪候查封，老李一家提執(zhí)行異議如同無根之木，注定無結(jié)果。駁回——上訴——又被駁回——申請?jiān)賹彙俦获g回。

同時(shí)，他們還起訴姜麗要求協(xié)助過戶，因?yàn)榉课荼徊榉狻⒉痪邆溥^戶條件，也被法院駁回了。

老李在這條漫漫維權(quán)路上經(jīng)歷的個(gè)中辛酸，難以言表。

另一邊，兩位債權(quán)人的借貸官司都贏了。姜麗要承擔(dān)的連帶給付金額超過1200萬元。判決生效后，兩人分別向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院依法對涉案房屋啟動(dòng)了評估拍賣程序。

“房子要是拍賣了，讓我們上哪住去？”老李一家心急如焚，再次向法院提起執(zhí)行異議，被法院以重復(fù)異議為由裁定駁回。

至此，老李一家在法院能走的程序就都走完了。走投無路的老李四處問詢，有人建議他向檢察院申請監(jiān)督碰碰運(yùn)氣。

根據(jù)法律規(guī)定，檢察機(jī)關(guān)有權(quán)對民事訴訟活動(dòng)實(shí)行法律監(jiān)督，保護(hù)公民合法權(quán)益，維護(hù)國家法律的正確統(tǒng)一實(shí)施。

老李抱著“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”的心思，來到西城檢察院請求檢察監(jiān)督，讓法院停止拍賣涉案房屋。

贏了官司申請強(qiáng)制執(zhí)行的一位債權(quán)人也憋了一肚子火。因?yàn)槔侠钜患也粩嘣V訟，房產(chǎn)拍賣的工作一直無法有效推進(jìn)。他也向西城檢察院提出執(zhí)行監(jiān)督申請，請求監(jiān)督法院盡快拍賣房屋。

2021年11月底，西城檢察院分別受理了雙方的監(jiān)督申請。

化解積怨

檢察官促成三方和解

承辦檢察官于偉香調(diào)閱法院卷宗及多個(gè)關(guān)聯(lián)案件，找出了癥結(jié)所在。

“從公平角度說，老李一家花了巨款住了多年的房子如果就這么拍賣了，確實(shí)難以接受。而且，即使拿回已經(jīng)支付的850萬，同樣的房子也買不回來了。但兩位債權(quán)人又有什么錯(cuò)？借錢給同學(xué)要不回來，他們的權(quán)益也要維護(hù)，這套房子是他們唯一的希望。”檢察官表示，姜麗既不能償還債務(wù)，也無法完成房屋過戶義務(wù)，造成了老李家和債權(quán)人多年的拉鋸戰(zhàn)。因常年訴訟，雙方積怨頗深，需妥善處理。從徹底化解矛盾的角度出發(fā)，如果能夠促成當(dāng)事人和解，無疑是最優(yōu)方案。

老李當(dāng)然想和解，但債權(quán)人堅(jiān)決不同意。“原本我們在法院時(shí)已經(jīng)說好了，他們付400萬尾款解除查封，但李家沒交。這幾年動(dòng)不動(dòng)就起訴，我們每個(gè)官司都得應(yīng)訴，光律師費(fèi)就搭了多少錢？因?yàn)轭l繁涉及訴訟，我們連銀行貸款都受影響。”債權(quán)人認(rèn)為老李一家濫用訴權(quán)拖延執(zhí)行，缺乏誠信。

對于兩位債權(quán)人來說，現(xiàn)在只要這套房子能拍賣出去，他們就可以輕松收回借款。不肯讓步，也在情理之中。

讓雙方對利益有合理的預(yù)期是促成和解的突破口。檢察官首先將這些年訴訟過程中存在的問題進(jìn)行了透徹地分析，贏得雙方的信任，接著又分別給老李和債權(quán)人做工作。

當(dāng)老李意識到，自己錯(cuò)失了機(jī)會(huì)，多年的訴訟不僅讓自己心力交瘁，也讓債權(quán)人遭受了額外的損失后，愿意支付一定的補(bǔ)償以化解矛盾、促成和解。

對于兩位債權(quán)人，檢察官也從法律的角度分析了利弊得失。老李一家已經(jīng)在案外人異議之訴中錯(cuò)失了交付尾款排除執(zhí)行的機(jī)會(huì)，如果他們通過檢察監(jiān)督重新獲得機(jī)會(huì)，到那時(shí)能用于向兩人還債的也只有涉案房屋尾款400萬元。如果現(xiàn)在接受和解，可以盡早擺脫訴累，有這400萬元尾款和額外補(bǔ)償，起碼能馬上挽回一部分損失，今后再有財(cái)產(chǎn)線索，還可以繼續(xù)申請強(qiáng)制執(zhí)行。

檢察官最終促成三方達(dá)成和解：老李將房屋尾款400萬元交付執(zhí)行并給予適當(dāng)補(bǔ)償，由兩位債權(quán)人按比例進(jìn)行分配，兩人收到錢款后，分別向兩家法院申請解除對涉案房屋的查封。今年2月，和解協(xié)議履行完畢。老李一家終于過了一個(gè)舒心的年。

隨后，老李到法院完成這場房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的最后一步，請求法院判令辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。房款已然付清、兩個(gè)查封也被解除，房產(chǎn)過戶再無法律障礙。不久前，法院判決支持了李家的訴訟請求。

“這些年因?yàn)榉孔拥氖聝海畠阂恢睕]要孩子。現(xiàn)在事情解決了，我閨女也懷孕了，還是雙胞胎！”老李特意告訴記者這個(gè)喜訊，言語中透著高興，幸福生活終于回來了。（文中當(dāng)事人為化名）

記者：孫瑩

標(biāo)簽： 執(zhí)行異議 房屋買賣合同 懷柔法院