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88家房企搶奪一塊地！為何廈門土拍如此火熱？“中獎者”被疑金地馬甲

本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

廈門2023年首次宅地出讓的熱度超出了眾人的想象，最高單幅地塊參拍房企高達88家。

【資料圖】

5月10日，廈門出讓3宗住宅用地，2宗封頂觸發搖號，1宗底價成交，共攬金約101億元。據中指研究院透露，廈門此次土拍其中五緣灣地塊參拍房企達到88家，由杭州運川搖號摘取，成交價24.75億元，溢價率12.0%；體育公園地塊參拍房企達34家，由招商搖號獲取，成交價63.7億元，溢價率12.2%。而翔安彭厝地塊參拍房企僅3家，由國貿底價13億元摘取。

對于廈門此次土拍，中指研究院分析師孟新增在5月10日向《華夏時報》記者指出，整體來看，廈門此次土拍釋放出積極信號，企業參拍數量創下近些年記錄，企業投資信心有所修復。但島內、島外市場分化仍在，疊加廈門土地端供應相對稀缺，核心區域或板塊的土地競爭仍較激烈。

88家房企搶一塊地

據了解，此次廈門僅出讓3宗宅地，其中2宗位于島內湖里區五緣灣板塊，分別為2023P05地塊（以下稱“五緣灣地塊”）和2023P06地塊（以下稱“體育公園地塊”），另1宗則位于島外翔安區彭厝板塊。整體來看，此次廈門土拍延續了“體量小、地塊精”的供應方式。

值得一提的是，參與島內湖里區五緣灣地塊的參拍主體數量多達88家，如中海、保利、招商、金茂、建發、華潤等；而體育公園地塊報名主體數量也較多，有34家房企。此次參與競拍的房企數量創出近年來廈門土地出讓新高。

對于88家房企搶奪五緣灣板塊的原因，孟新增向記者分析稱，五緣灣地塊體量較小，不足5萬平方米，拿地總價門檻較低；住宅限價7.2萬元/平米，起始房地價差2.69萬元/平米，房企有一定利潤空間；同時地塊位于島內，周邊配套成熟，且靠近地鐵站，未來項目去化預期相對較好。

同時，孟新增也提及，體育公園地塊位置較優越，周邊配套完善，且套均面積限制90平米，進一步下拉島內剛需總價門檻。

需要注意的是，廈門市分為6個轄區，其中，島內為思明區、湖里區，島外為集美區、海滄區、同安區、翔安區。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉5月10日向記者指出，從廈門來看，島內島外兩重天，島外和內地熱點城市外圍區域無異，庫存消化周期較長，去庫存難度大，但島內就是另一番天地。一方面，島內是公共服務、治理水平最高的區域，城市面貌不輸一線城市；另一方面，島內供地非常緊張，出來一宗地往往被瘋搶。

“廈門的島內，非常特殊，不僅是廈門人希望買房的區域，也是福建人希望買房的區域，甚至可以說是全球閩南人希望買房和居住的區域。因此，當其客戶群是一批超級有錢的人群，其房子就會受到青睞，在供應規模小和彈性不大的情況下，開發商對盈利的確定性預期很高，也加大了對地塊的爭搶。”李宇嘉說道。

而從島內兩宗地的出讓結果來看，五緣灣地塊被杭州運川企業管理咨詢有限公司（簡稱“杭州運川”）搖號拿下，成交總價24.75億元，樓面價5.05萬元/平米，溢價率為12%。能成為1/88，不得不說，杭州運川的運氣爆棚。值得一提的是，據相關媒體報道，五緣灣地塊開拍僅十幾分鐘，競拍價格便觸及上限，進入搖號環節。有房企員工在現場感慨，搖號箱里的黃色小球都快放不下了。

那“運氣爆棚”的杭州運川是什么來頭？

天眼查資料顯示，杭州運川成立于2021年3月，注冊資本為4億元，目前由3個自然人持股。不過，杭州運川的歷史股東信息顯示，杭州運川一開始由杭州金地自在城房地產發展有限公司（以下簡稱“杭州金地”）持股100%，認繳金額10萬元。2022年11月24日，杭州金地退出。出于上述的信息，且廈門土拍并沒有對“馬甲”明令禁止，所以外界懷疑杭州運川是金地的“馬甲”公司。

杭州運川股東信息。 圖源：天眼查

此外，從體育公園地塊出讓結果來看，34家房企參與搖號，最終由招商拿下，成交溢價率12%。克而瑞地產研究指出，此次招商拿下的體育公園地塊，是其自2017年以后在廈門拿下的第一宗含宅地塊，有效補充了招商蛇口在廈門的土地儲備。

分化加劇

相比于島內地塊的火熱，此次土拍中唯一一宗島外地塊，則顯得冷清，僅有3家房企參拍，且由長期深耕廈門的本土國企國貿地產以底價競得。

對于此次土拍中出現的“冰火兩重天”情況，李宇嘉表示：“樓市小陽春后分化加劇，一方面是熱點和非熱點城市的分化，另一方面就是安全區（中心區）與非安全區（主要是外圍）的分化，再就是樓盤的分化，區位優勢突出的改善盤受到市場歡迎，其他盤則表現一般，去年以來一直是這種趨勢。基于這種分化，即便全市庫存仍舊比較大，去化難，但部分片區會熱起來。開發商會爭搶這些熱起來的部分片區，這也是確定性的、安全性較強的貨值。其實，這種分化在2022年已經顯現，導致的結果就是，這些片區現在貨值沒有了，特別是2023年一季度小陽春之后，迅速去化，開發商需要補庫存。”

克而瑞數據顯示，截止4月底，廈門全市廣義庫存約483萬平米，去化周期約25個月。此外，克而瑞廈門團隊指出，從后期競爭壓力的角度來看，島內去化周期表現良好，島外核心區域如集美環杏林灣板塊庫存壓力也相對較小，近年島外的主力供應區域海滄、翔安、同安庫存積壓較為嚴重，特別是遠郊區域板塊如汀溪、新圩、東孚等去化承壓巨大。整體來看庫存壓力以島內—島外核心區域—島外遠郊區域呈現逐步增大的趨勢。

李宇嘉還表示，廈門島內五緣灣地塊、體育公園地塊報名主體數量創出新高，就是在這種背景下出現的。當所有開發商都要爭搶安全區、爭搶確定性，其結果就是極少數部分地塊被眾多開發商爭搶，而其他地塊表現一般，甚至流拍。而地方政府出讓壓箱底的“地塊”，定價合理、配建指標少等，也加劇了這一趨勢。

除此之外，廈門島內土地常年供不應求的情況，也助推了此次土拍的火熱。

克而瑞地產研究指出，自2015年到2022年，廈門含宅用地總成交建面為1705萬平米，而成交的普通住宅建面為1751萬平米，土地呈現供不應求的局面。而細化到區域層面則更加明顯，島內作為廈門最為核心的區域，由于受到天然地理因素的限制，土地供應連續多年處于低位，2021年和2022年，在島內提升土地供應量的情況下，島內的土地成交建面才占全市總成交建面的三成左右，而此前占比均在20%以下。

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