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北京商報(bào) | 作者 王寅浩

繼廣州、深圳、上海后，北京也正式宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，自此四個(gè)一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地。9月1日，北京市住建委、央行營(yíng)管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，即日起優(yōu)化北京個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，北京將在全市范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

(相關(guān)資料圖)

從兩方面降低購(gòu)房成本

根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中所說(shuō)，按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”本質(zhì)是對(duì)二套住房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，與首付比例和房貸利率直接相關(guān)。“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時(shí)，參考購(gòu)房家庭在本市名下實(shí)際擁有住房套數(shù)；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來(lái)確定貸款比例。

2017年3月至今，北京執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即家庭名下本市無(wú)房，且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)貸款記錄的購(gòu)房人，可算為首套購(gòu)房人。本次調(diào)整后，家庭名下本市無(wú)房的前提下，不再關(guān)注全國(guó)范圍內(nèi)是否有貸款記錄，均可算為首套購(gòu)房，享受首套利率及貸款成數(shù)。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好主要體現(xiàn)在兩方面。一是較為直接的信貸成數(shù)提升；二是較為間接的信貸利率下降。

舉例而言，針對(duì)600萬(wàn)價(jià)格的住房，首付門檻可從480萬(wàn)降至240萬(wàn)，降低了購(gòu)房者的首付壓力；同時(shí)，如果按等額本息、貸款25年計(jì)算，每100萬(wàn)元總還款額減少87391元。

促進(jìn)市場(chǎng)逐步回暖

在高原看來(lái)，北京市場(chǎng)一直以來(lái)都比較穩(wěn)定，今年以來(lái)在面臨諸多外部挑戰(zhàn)的情況下，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。北京的穩(wěn)定性是由穩(wěn)定的供需關(guān)系、較高的自有資金水平、合理的供給規(guī)模、穩(wěn)定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調(diào)優(yōu)是針對(duì)新市民和買一賣一群體的購(gòu)房條件優(yōu)化，就北京市實(shí)際而言信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩(wěn)定。隨著利好政策的預(yù)期實(shí)際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進(jìn)而促成市場(chǎng)穩(wěn)步回暖。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份，北京二手房成交10960套，環(huán)比上漲12.8%，同比下降21.3%，市場(chǎng)整體交易仍處于低活躍度區(qū)間。

北京市場(chǎng)掛牌的業(yè)主當(dāng)中，有相當(dāng)一部分是置換需求。當(dāng)前市場(chǎng)成交周期拉長(zhǎng)，這部分業(yè)主的置換需求延緩，使得市場(chǎng)上的掛牌量有所增加，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份二手房掛牌量環(huán)比（統(tǒng)計(jì)范圍為麥田覆蓋樓盤(pán)）增加0.6%。

掛牌量增長(zhǎng)導(dǎo)致買方的購(gòu)房選擇增加，賣方想要快速出售房屋，在談價(jià)時(shí)就需要做出更多的價(jià)格讓步。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

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